Quando è vincolante per gli acquirenti-condomini?
Il
regolamento di condominio è una sorta di statuto avente la
funzione di disciplinare la vita e l’attività dello
stesso con un insieme di norme vincolanti per tutti i condomini.
Ai
sensi dell’articolo 1138 codice civile è obbligatoria la
redazione di un regolamento di condominio quando vi sono più di dieci condomini; negli altri casi il regolamento è
facoltativo, ma, una volta predisposto, si applicano le stesse regole
e norme previste per quello obbligatorio.
Non
di rado si verifica che il venditore – costruttore dell’edificio
predispone il regolamento oppure col contratto di vendita delle
singole unità immobiliari fa conferire a sé l’incarico
di elaborare il regolamento.
Ebbene,
nel primo caso, il regolamento predisposto dal costruttore
diventa vincolante per i condomini solo se, questi ultimi, nei
singoli contratti d’acquisto, dichiarano di accettarne il
contenuto per espresso richiamo ad un determinato regolamento che
consente di considerare quest’ultimo come facente parte, “per
relationem”, dell’atto d’acquisto. Tale regolamento, definito
‘contrattuale’ proprio perché la sua efficacia
deriva dalla volontà delle parti, può non limitarsi
alla disciplina dell’uso delle cose comuni, ma porre delle norme che
incidono sull’utilizzabilità e la destinazione delle
parti dell’edificio di proprietà comune ed esclusiva (ad
es. divieti e limitazioni di destinazione delle unità immobiliari), le quali, restringendo facoltà normalmente
spettanti al proprietario, per essere valide, devono essere accettate
da tutti gli acquirenti-condomini (tra tutte, sentenze Corte di
Cassazione n.11692/1999; n.21287/2004; n.3245/2009).
Nel
secondo caso,
il semplice incarico al venditore – costruttore di predisporre il
regolamento condominiale non può valere come approvazione di
un regolamento di cui non si conosce il contenuto perché, allo
stato, inesistente, a meno che i condomini non prestino adesione al
regolamento dopo la sua redazione.
Infatti, come precisato dalla giurisprudenza, <<Il
regolamento di condominio edilizio predisposto dall’originario (ed
unico) proprietario dell’edificio è vincolante per gli
acquirenti delle singole unità immobiliari (purché richiamato ed approvato nei singoli atti di acquisto) nella sola
ipotesi che il relativo acquisto si collochi in epoca successiva alla
predisposizione del regolamento stesso, e non nel periodo antecedente
tale predisposizione, ancorché nell’atto di acquisto sia
previsto l’obbligo di rispettare il regolamento da redigersi in
futuro, mancando, in tal caso, uno schema negoziale definitivo,
suscettibile di essere compreso per comune volontà delle parti
nell’oggetto del contratto; in questa ultima ipotesi, pertanto, il
regolamento può vincolare l’acquirente solo se,
successivamente alla sua redazione, quest’ultimo vi presti volontaria
adesione>> (sentenza Corte di Cassazione n.856/2000).
Erminia
Acri-Avvocato
Erminia Acri, iscritta all’Albo degli Avvocati del Consiglio dell’Ordine degli Avvocati di Cosenza, Patrocinante in Cassazione, esercita la professione di avvocato in materia di diritto civile, diritto del lavoro e previdenza, diritto amministrativo (abilitazione all’esercizio della professione di avvocato conseguita in data 05/05/1998). Consulente legale dell’Inas-Cisl, sede di Cosenza. Attività di docenza, in materia di Diritto di Famiglia, c/o Scuola di Specializzazione in Psicoterapia ad Indirizzo Dinamico (SFPID) – Roma. Iscritta all’Albo dei Giornalisti- Elenco pubblicisti dal 01/07/2006. Responsabile “Area informativa” Progetto SOS Alzheimer On Line
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