Vendita di unità immobiliare e spese condominiali

Il trasferimento della proprietà di un’unità immobiliare comporta, per l’acquirente, l’obbligo in solido con il venditore in relazione al pagamento dei contributi condominiali relativi all’anno in corso e a quello precedente, ai sensi della disposizione di cui all’art.63 disp. att. codice civile.

Tuttavia, con il perfezionamento del trasferimento della proprietà dell’immobile, il venditore perde la qualità di condomino e non è più legittimato a partecipare alle assemblee, potendo far valere le proprie ragioni sul pagamento dei contributi dell’anno in corso o del precedente solo attraverso l’acquirente che gli è subentrato. In considerazione di ciò, come affermato dalla Corte di Cassazione, poiché l’obbligo di pagamento degli oneri condominiali ai sensi dell’art.1104 cod. civ. è collegato al rapporto di natura reale che lega l’obbligato alla proprietà dell’immobile, perdendo, l’alienante, la qualità di condomino, il condominio non può chiedere l’emissione di decreto ingiuntivo nei confronti di chi ha venduto, al fine di ottenere il pagamento delle spese deliberate dopo il rogito notarile, neanche ove non sia stato informato della compravendita e non conosca il nome dei nuovi acquirenti, non potendosi ammettere la figura del condomino “APPARENTE”. (Corte di Cassazione sent. n.23345/2008 e n.23686/2009).

Come precisato dalla stessa Corte di Cassazione -sezioni unite- con la sentenza n.5035/2002, che ha composto il contrasto insorto nell’ambito della giurisprudenza di legittimità sul tema del “condomino apparente”, l’azione giudiziale dell’amministratore del condominio per il recupero delle spese condominiali deve essere esperita nei confronti del proprietario della singola unità immobiliare e non anche nei confronti di chi possa apparire tale, come il venditore che non abbia comunicato all’amministratore il trasferimento della proprietà, “difettando, nei rapporti fra condominio, che è un ente di gestione, ed i singoli partecipanti ad esso, le condizioni per l’operatività del principio dell’apparenza del diritto, strumentale essenzialmente ad esigenze di tutela dell’affidamento del terzo in buona fede, ed essendo, d’altra parte, il collegamento della legittimazione passiva alla effettiva titolarità della proprietà funzionale al rafforzamento e al soddisfacimento del credito della gestione condominiale”.

Pertanto, soltanto nei confronti di colui che rivesta la qualità di condomino al momento della proposizione del ricorso può trovare applicazione la disposizione dell’art.63 disp. att. codice civile, che così prevede: “per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall’assemblea l’amministratore può ottenere decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo, nonostante opposizione”.