L’attività di Bed and Breakfast è in costante crescita, anche all’interno di edifici condominiali, tanto che sempre più numerosi sono gli interventi dei giudici, chiamati a dirimere controversie in materia.
In linea generale, fermo restando il necessario rispetto delle norme che regolano l’esercizio dell’attività di B&B, è da ritenere consentita l’apertura di un bed and breakfast in un condominio, purchè l’attività non rechi danno agli altri condomini e purchè non sia espressamente vietata dal regolamento condominiale di tipo contrattuale.
I regolamenti contrattuali (ossia quelli predisposti dall’originario proprietario dell’edificio condominiale ed allegati ai contratti di acquisto delle singole unità immobiliari, oppure adottati con il consenso unanime di tutti i condomini), oltre a disciplinare l’uso dei beni comuni, possono contenere norme che limitano i diritti dei condomini sulle proprietà esclusive o comuni ovvero che attribuiscono ad alcuni condomini di maggiori diritti rispetto agli altri.
Per quanto riguarda la validità delle disposizioni del regolamento contrattuale recanti il divieto di apertura di B&B, la Corte di Cassazione, con la sentenza n. 21024/16, ha precisato che tali clausole, incidendo sull’esercizio del diritto di ciascun condòmino, sono qualificabili come “servitù atipiche”, sicchè valgono nei confronti dei terzi acquirenti a condizione che il Regolamento risulti trascritto all’Agenzia delle entrate, nei registri immobiliari.
Nella citata sentenza, infatti, è espresso il seguente principio: “la previsione contenuta in un regolamento condominiale convenzionale di limiti alla destinazione delle proprietà esclusive, incidendo non sull’estensione ma sull’esercizio del diritto di ciascun condomino, deve essere ricondotta alla categoria delle servitù atipiche, e non delle obligationes propter rem, non configurandosi in tal caso il presupposto dell’agere necesse nel soddisfacimento d’un corrispondente interesse creditorio. Pertanto, l’opponibilità ai terzi acquirenti di tali limiti va regolata secondo le norme proprie della servitù, e dunque avendo riguardo alla trascrizione del relativo peso, indicando nella nota di trascrizione, ai sensi degli artt. 2659, primo comma, n. 2, e 2665 c.c., le specifiche clausole limitative, non essendo invece sufficiente il generico rinvio al regolamento condominiale”.
Pertanto, in mancanza di limitazioni espresse a livello del regolamento condominiale contrattuale, si ritiene che per la costituzione di un “B&B” non sia necessaria l’approvazione dell’assemblea condominiale né alcuna variazione di destinazione d’uso dell’immobile.
Erminia Acri-Avvocato
Erminia Acri, iscritta all’Albo degli Avvocati del Consiglio dell’Ordine degli Avvocati di Cosenza, Patrocinante in Cassazione, esercita la professione di avvocato in materia di diritto civile, diritto del lavoro e previdenza, diritto amministrativo (abilitazione all’esercizio della professione di avvocato conseguita in data 05/05/1998). Consulente legale dell’Inas-Cisl, sede di Cosenza. Attività di docenza, in materia di Diritto di Famiglia, c/o Scuola di Specializzazione in Psicoterapia ad Indirizzo Dinamico (SFPID) – Roma. Iscritta all’Albo dei Giornalisti- Elenco pubblicisti dal 01/07/2006. Responsabile “Area informativa” Progetto SOS Alzheimer On Line
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